每經(jīng)記者 李旭馗 每經(jīng)編輯 黃博文
當(dāng)香港的寫字樓和商鋪租賃業(yè)務(wù)仍在周期性低谷中掙扎之時，一個曾經(jīng)邊緣的房地產(chǎn)細(xì)分市場正吸引全球資本蜂擁而至，例如學(xué)生公寓。
“近幾個月來，香港看學(xué)生公寓投資的客戶增加了很多。以前，（客戶）主要是外資基金和本地投資者；現(xiàn)在，中資機構(gòu)、大型上市公司、東南亞的基金也在關(guān)注香港地區(qū)學(xué)生公寓?！眹H房地產(chǎn)顧問公司世邦魏理仕香港資本市場部執(zhí)行董事兼主管甄浚岷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“目前，還有客戶在咨詢香港學(xué)生公寓的投資，越來越多的人看好這個投資板塊。”
當(dāng)前，香港特區(qū)政府正積極推廣“留學(xué)香港”品牌，擬將香港發(fā)展為專上教育樞紐。近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在采訪中了解到，資本押注的正是源源不斷涌入香港求學(xué)的國際學(xué)生和內(nèi)地學(xué)生。
資本布局學(xué)生宿舍
2025年上半年，為配合香港特區(qū)政府“留學(xué)香港”品牌的建設(shè)，香港特區(qū)教育局宣布從2024/2025學(xué)年起，八所政府資助大學(xué)錄取非本地學(xué)生的限額由原來的20%提升至40%。同年9月，該限額進(jìn)一步增至50%。
在此背景下，2025年，各路資本在香港學(xué)生宿舍上的布局動作明顯提速。
美聯(lián)工商鋪發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年1月至10月，香港涉及酒店、賓館及整幢住宅改作學(xué)生宿舍的相關(guān)累計成交高達(dá)16宗，總金額超61億港元。其中，酒店改裝學(xué)生宿舍的成交宗數(shù)最多，累計6宗，總金額達(dá)40億港元。
據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，香港本地資本投資方面，2025年7月底，經(jīng)世邦魏理仕促成，宏安地產(chǎn)聯(lián)合美國私募基金安祖高頓以4.35億港元購入旺角一家酒店，市場預(yù)計投資方將把該酒店用作學(xué)生公寓。早在2022年底，宏安地產(chǎn)、安祖高頓便聯(lián)手斥資20億港元購入香港九龍貝爾特酒店，并將其改造為學(xué)生公寓，名為“日新舍”。
2025年8月中旬，中原投資旗下首個香港學(xué)生公寓“一步居117”正式啟動，項目位于尖沙咀，項目前身為一間三星級商務(wù)酒店，收購總價1.8億港元，目前該項目的入住率已達(dá)100%。同年8月底，中原投資又宣布購入位于西半山般咸道的“般咸軒”，并將其改造為學(xué)生公寓，初步提供約200個床位，并將其納入旗下學(xué)生宿舍品牌“壹社”。
內(nèi)地資本方面，2025年底，招商局商業(yè)房托基金披露以2.06億港元收購了一個酒店物業(yè)，并計劃將該酒店物業(yè)改造成擁有85個床位的學(xué)生公寓，瞄準(zhǔn)香港日益膨脹的國際學(xué)生群體。與此同時，華潤隆地以9.5億港元接手青山公路葵涌段的一間酒店。有市場消息稱，華潤隆地計劃將其改裝為學(xué)生宿舍，預(yù)計可提供逾千個宿位。
對此，在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者書面采訪時，香港本地房地產(chǎn)開發(fā)及投資公司——晶苑投資首席投資官陳偉文表示，“香港特區(qū)政府推出包括‘城中學(xué)舍’計劃在內(nèi)的政策，簡化商業(yè)樓宇改建學(xué)生宿舍的流程。同時，香港的大學(xué)擴大非本地生招收名額，導(dǎo)致學(xué)生公寓市場出現(xiàn)超7萬張床位的供應(yīng)缺口。這使得學(xué)生公寓成為具備穩(wěn)定租金收益及高入住率的抗周期資產(chǎn)類別，吸引大型開發(fā)商及國際基金進(jìn)場”。
陳偉文還透露，5年前，晶苑投資便已切入學(xué)生宿舍領(lǐng)域，過去3年更是加快了在這一領(lǐng)域的布局。目前，晶苑投資子公司——Y.X在港運營著4棟學(xué)生公寓，均在大學(xué)附近。在此之后，晶苑投資仍有投資學(xué)生宿舍的計劃。
學(xué)生公寓需求強勁
近年來，受港校國際排名提高、1年制碩士課程持續(xù)擴招、IANG（非本地畢業(yè)生留港/回港就業(yè)安排）簽證政策友好等因素影響，內(nèi)地學(xué)生群體赴港求學(xué)熱度居高不下。
與此同時，校方提供的宿舍床位本就不多，非香港本地學(xué)生更是難以抽取到宿舍床位。因此，大部分非本地學(xué)生要么租住普通住宅，要么選擇入住學(xué)生公寓。
2025年12月中旬，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪了位于香港紅磡的Y83學(xué)生公寓，該項目由晶苑投資與法國外貿(mào)銀行投資管理公司旗下企業(yè)——AEW共同投資，并由Y.X全權(quán)管理。
記者查詢高德地圖發(fā)現(xiàn)，Y83學(xué)生公寓距離香港都會大學(xué)和香港理工大學(xué)分輥需約5分鐘的車程或15分鐘的步行路程。
據(jù)Y83學(xué)生公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，項目共有25層，整體建筑面積約12萬平方英尺（1平方英尺=0.0929平方米），共提供600個床位。其房型主要為雙人間和單人間。其中，雙人間月租金為9000港元/人，單人間月租金為13000港元/人，租金包含水電費和網(wǎng)費。
記者在探訪時發(fā)現(xiàn)，Y83學(xué)生公寓還配備了自習(xí)空間、健身房、舞蹈室等。截至記者發(fā)稿時，Y83學(xué)生公寓入住率已達(dá)到100%，近六成為香港都會大學(xué)的學(xué)生。
甄浚岷向記者分析稱，相較于分散的私人住宅租賃，機構(gòu)化運營的學(xué)生公寓有其獨特賣點，學(xué)生公寓更像是一種服務(wù)型產(chǎn)品，而不僅是房屋空間的出租。
“短期供應(yīng)過剩風(fēng)險低”
目前，香港市場上的學(xué)生公寓房源，主要來自企業(yè)對存量物業(yè)的改造。甄浚岷稱，企業(yè)收購三星級酒店或整棟舊式大廈進(jìn)行改裝是主流方式，開發(fā)商專門新建學(xué)生公寓的情況較少。
據(jù)甄浚岷介紹，對于大型項目，外資基金、私募基金是投資主力，其典型運作模式為：在鎖定目標(biāo)物業(yè)后，投資公司與本地運營商進(jìn)行合作，通過收購物業(yè)開展裝修，后續(xù)或自主運營出租，或與運營商簽訂協(xié)議委托運營，并按照約定進(jìn)行收益分成。而以本地私人投資者為代表的本地資本，同樣會參與這類項目投資，但投資體量相對有限。
“從規(guī)模上看，外資基金單筆投資可達(dá)10億至20億港元，而本地資本的投資規(guī)模大多集中在1億至3億港元?！闭缈ａ罕硎?。
陳偉文則向記者表示，晶苑投資主要采用自有資本與策略性合作伙伴（私募基金）并行的模式?！巴ǔＧ闆r下，學(xué)生宿舍的運作模式包括按市場價格收購或?qū)苍O(shè)施進(jìn)行改造，并以貼近大學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的租金定價，回報周期依靠高入住率及長期需求穩(wěn)定性?！?/p>
面對大型開發(fā)商和國際基金的紛紛涌入，學(xué)生公寓市場是否迅速過熱，成為各方關(guān)注焦點。
陳偉文對此持樂觀態(tài)度?！岸唐趦?nèi)供應(yīng)過剩風(fēng)險較低。”陳偉文表示，“非本地學(xué)生及本地學(xué)生需求仍顯著高于供應(yīng)，加上特區(qū)政府吸引國際人才的政策，市場基本面預(yù)計在未來5至7年仍保持強勁?！?/p>
2025年8月底，中原投資行政總裁葉明慧曾表示，學(xué)生宿舍是香港房地產(chǎn)市場中具有韌性且增長迅速的板塊，在非本地學(xué)生人數(shù)持續(xù)增加的驅(qū)動下，這類投資不僅帶來穩(wěn)定回報，亦具資產(chǎn)增值潛力。
然而，甄浚岷指出，世邦魏理仕的角色是顧問，旨在為客戶計算改裝費用、回本周期與回報率，世邦魏理仕同樣需要審慎評估單個項目的具體風(fēng)險?！爱?dāng)前，學(xué)生公寓的投資回報率一般為5%至5.5%。計算方式是把收購、改裝等所有成本加起來，再結(jié)合出租給學(xué)生后的租金收入來核算?！?/p>