營(yíng)改增前的房地產(chǎn)銷售、不動(dòng)產(chǎn)租賃仍保持5%征收率

部分房地產(chǎn)銷售和租賃等適用的增值稅征收率從5%降至3%的期望落空。

今年起施行增值稅法明確，增值稅小規(guī)模納稅人的增值稅征收率統(tǒng)一為3%，不再提及5%征收率。這不由得讓一些人士對(duì)此前適用5%征收率的相關(guān)情形降至3%充滿期待，其中今年起個(gè)人賣房增值稅征收率從5%降至3%，更是讓這一期待值拉滿。

不過(guò)，1月31日財(cái)政部、稅務(wù)總局公開的《關(guān)于增值稅法施行后增值稅優(yōu)惠政策銜接事項(xiàng)的公告》（下稱《公告》），則讓上述期望落空。

《公告》稱，自2026年1月1日至2027年12月31日，一般納稅人發(fā)生以下應(yīng)稅交易，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的規(guī)定征收率計(jì)算繳納增值稅。

這具體包括6類情形，即2016年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同，或者以2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)；收取開工日期在2016年4月30日前的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)；出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)；銷售其2016年4月30日前取得（含自建）的不動(dòng)產(chǎn)；轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售、出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目（開工日期在2016年4月30日前）。

上述規(guī)定跟此前財(cái)政部、稅務(wù)總局出臺(tái)的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》一致。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院院長(zhǎng)田志偉告訴第一財(cái)經(jīng)，上述不動(dòng)產(chǎn)租賃、銷售項(xiàng)目之所以給予5%征收率優(yōu)惠政策，主要是房地產(chǎn)等行業(yè)在2016年4月30日之前繳納營(yíng)業(yè)稅，而從5月1日開始營(yíng)業(yè)稅全面改為增值稅，所以對(duì)營(yíng)改增之前的老項(xiàng)目給予這一5%征收率優(yōu)惠政策，畢竟這些項(xiàng)目當(dāng)年投資時(shí)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，如果按照增值稅一般納稅人計(jì)征辦法征稅，這些項(xiàng)目可能會(huì)因此虧損，因此讓這些項(xiàng)目可以選擇按照5%征收率來(lái)簡(jiǎn)易計(jì)稅。

目前增值稅有兩種計(jì)稅方式。一種是針對(duì)增值稅一般納稅人，按照一般計(jì)稅方法，通過(guò)銷項(xiàng)稅額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算應(yīng)納稅額的方式，計(jì)算繳納增值稅，按規(guī)定適用6%、9%和13%增值稅稅率。而針對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人（年應(yīng)征增值稅銷售額未超過(guò)500萬(wàn)元的納稅人），可以按照銷售額和征收率計(jì)算應(yīng)納稅額的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，計(jì)算繳納增值稅，目前法定征收率為3%。

上海交通大學(xué)財(cái)稅法研究中心副主任王樺宇告訴第一財(cái)經(jīng)，此次對(duì)上述不動(dòng)產(chǎn)租賃、銷售保留5%征收率，可以從政策穩(wěn)定性、方案過(guò)渡性和技術(shù)可選性來(lái)理解。

王樺宇解釋，政策穩(wěn)定性是指要避免主要不動(dòng)產(chǎn)、建筑等老項(xiàng)目稅負(fù)突變，保持原“營(yíng)改增”政策及其實(shí)施過(guò)程的穩(wěn)定性，穩(wěn)定市場(chǎng)和行業(yè)的政策預(yù)期；方案過(guò)渡性是指只保留“營(yíng)改增前老項(xiàng)目”，不擴(kuò)大范圍，并限定了適用的具體時(shí)間和范圍，暫按2年維持性安排來(lái)推進(jìn)，政策內(nèi)容仍具有過(guò)渡性措施的特征；技術(shù)可選性是指公告中使用的政策用詞是“可以選擇”，也就是說(shuō)納稅人可以根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)和進(jìn)項(xiàng)抵扣情況，比較一般計(jì)稅（9%，可抵扣）和簡(jiǎn)易計(jì)稅（5%，不可抵扣）的稅負(fù)差異，擇優(yōu)選取。

多位專家告訴第一財(cái)經(jīng)，此次對(duì)上述不動(dòng)產(chǎn)租賃和銷售5%征收率并未降至3%，可能也考慮到財(cái)政可承受能力。近些年財(cái)政收支矛盾較大，財(cái)政收入增長(zhǎng)乏力，保持5%征收率有利于增值稅收入穩(wěn)定。

根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2025年全國(guó)一般公共預(yù)算收入約21.6萬(wàn)億元，比上年下降1.7%。第一大稅種國(guó)內(nèi)增值稅收入約6.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.4%。